企業(yè)選址，并不僅僅是找一個(gè)能夠遮風(fēng)避雨的辦公場所進(jìn)駐進(jìn)去那么簡單。企業(yè)選址，是關(guān)乎企業(yè)未來發(fā)展的一件大事，而對(duì)于那些買下整棟寫字樓的企業(yè)來說更是如此，買下就意味著辦公空間已經(jīng)成了公司的固定資產(chǎn)，選址同時(shí)意味著開始了一次新的投資。其實(shí)，無論是租賃]還是買斷，對(duì)于企業(yè)來說，選址都是一項(xiàng)最具挑戰(zhàn)性的決策。
辦公地點(diǎn)是一個(gè)公司的重要條件，這就好比蓋房子需要有土地一樣，當(dāng)然，如果是“皮包公司”那我們就另當(dāng)別論了。辦公樓不僅是員工的工作空間，也影響著公司的對(duì)外形象，因此企業(yè)在選擇的時(shí)候會(huì)按照自己的需求以及要求對(duì)符合條件的寫字樓作全方位綜合的評(píng)估，包括地段、交通、成本以及寫字樓本身的配套、物業(yè)等方面的軟硬指標(biāo)。
可能在所有類型的企業(yè)中我們無法做到面面俱到，不同類型的企業(yè)或許有其行業(yè)的特殊需求，然而任何事物都會(huì)有一個(gè)共性。比如，著名企業(yè)選擇寫字樓一般都是這樣一個(gè)循序漸進(jìn)的一個(gè)流程：對(duì)大區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有輻射力的中心城市>>>對(duì)整個(gè)城市具有影響力的街區(qū)>>>與企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)業(yè)相關(guān)的大街>>>一個(gè)城市中具有知名度的地標(biāo)建筑>>>具有地標(biāo)作用的高水準(zhǔn)寫字樓。我們所做的，就是希望找出企業(yè)在選擇寫字樓過程中的共性，即寫字樓最受企業(yè)關(guān)注的X大因素。
黃金區(qū)位
房地產(chǎn)開發(fā)有三大要素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。這條定律對(duì)于寫字樓，幾乎沒有反例，其無疑也是企業(yè)關(guān)注寫字樓的第一要素。
企業(yè)選址應(yīng)首選人才、技術(shù)、信息和資金密集的區(qū)域。城市的商務(wù)中心區(qū)，由于聚集了最先進(jìn)齊全的市政設(shè)施、商務(wù)設(shè)施、娛樂設(shè)施、文化教育設(shè)施及居住設(shè)施而始終成為企業(yè)青睞的首選區(qū)域。大企業(yè)集中的區(qū)域同樣具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，能夠吸引更多的人才、資本、信息等創(chuàng)新要素向該區(qū)域流動(dòng)，在價(jià)值鏈分工中，占據(jù)“高端”地位，獲取更高的利潤回報(bào)，不但能夠補(bǔ)償其較高的費(fèi)用成本，而且能夠提升本區(qū)域的產(chǎn)業(yè)水平，擴(kuò)大本地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量，提高區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭能力。
一句話提示：選擇黃金區(qū)位雖然意味著高物業(yè)成本，但由于黃金區(qū)位聚集了最先進(jìn)齊全的市政設(shè)施、商務(wù)設(shè)施、娛樂設(shè)施、文化教育設(shè)施及居住設(shè)施，所以對(duì)很多企業(yè)而言，從綜合商務(wù)成本來說還是降低的。
交通順暢
黃金區(qū)位當(dāng)然重要，但并不意味著區(qū)位就是唯一。有很多時(shí)候黃金區(qū)位與交通堵塞相互衍生，正是由于區(qū)位黃金，所以引來了更多的企業(yè)、更多的人流、更多的汽車，還有隨之而來的更多的堵車和更多的堵心。
在將時(shí)間和成本等同的今天，交通是否順暢已經(jīng)成了企業(yè)最關(guān)心的因素之一。交通甚至?xí)淖兂鞘腥丝诘慕?jīng)濟(jì)行為、居住選擇、空間概念。交通在完善城市空間布局方面發(fā)揮著重要作用，地鐵、輕軌向郊區(qū)拓展并延伸，在時(shí)空范圍內(nèi)縮小了城市的體積，同時(shí)在經(jīng)濟(jì)上有放大了城市的功能。一座再現(xiàn)代化的寫字樓如果周邊沒有順暢的交通條件，那么它就失去了市場競爭最有力的武器。
一句話提示：對(duì)交通的選擇一般都希望寫字樓靠近交通主干道，但臨主干道卻并不意味著車行的便捷，往往在調(diào)頭、交通禁行上有諸多限制。
配套設(shè)施
政府和企業(yè)都已意識(shí)到，配套設(shè)施完善的建筑綜合體對(duì)于一個(gè)區(qū)域的意義，它不僅僅是代表著形象，同時(shí)也是人氣的聚集、商務(wù)元素的流動(dòng)，同時(shí)它更是滿足辦公需求必不可少的一種建筑形態(tài)。建筑綜合體已經(jīng)成為商務(wù)中心區(qū)最精華的濃縮版。各種活躍的經(jīng)濟(jì)元素更是追身而至。
配套設(shè)施完善的建筑綜合體一般都具有超大規(guī)模，這里所說的超大規(guī)模，不僅是指建筑體積本身比較大，而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性。一方面，不僅是寫字樓建筑本身的規(guī)模要大，而且必須要有強(qiáng)大的綜合配套，經(jīng)營成一個(gè)集寫字樓、公寓、商住、星級(jí)酒店、會(huì)展中心、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。另一方面，還要視其交通條件而論，四通八達(dá)的交通一定是其寫字樓規(guī)模的重要支撐。一個(gè)寫字樓如果沒有相當(dāng)大的建筑體量和規(guī)模化的配套設(shè)施，是難以稱得上星級(jí)。
一句話提示：最為企業(yè)看重的配套可能就是員工餐廳和銀行。
硬件設(shè)施
就像星級(jí)酒店在硬件配套上追求奢華極致一樣，在寫字樓方面追求的硬件，更多的是科技與創(chuàng)新。寫字樓市場目前流行兩大評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，一是甲級(jí)寫字樓，一是5A寫字樓。所謂甲級(jí)寫字樓，實(shí)為一種通行叫法，并沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檎l也不愿意被叫成乙級(jí)寫字樓。這樣，恨不得任何一個(gè)有玻璃幕墻、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級(jí)寫字樓。相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標(biāo)準(zhǔn)，類似于酒店星級(jí)評(píng)定的方法。那么，什么是5A智能化呢？一般是指OA(辦公智能化)、BA(樓宇自動(dòng)化)、CA(通訊傳輸智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。除此之外，還包括其所用的建筑技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)層高、標(biāo)準(zhǔn)承重、弱電系統(tǒng)等。
對(duì)寫字樓而言，硬件設(shè)施就象是一輛汽車的發(fā)動(dòng)機(jī)，百公里耗油量就相當(dāng)于企業(yè)入住后所支出的日常入住成本，好的發(fā)動(dòng)機(jī)在提供強(qiáng)勁動(dòng)力的同時(shí)能更加省油，先進(jìn)智能的寫字樓硬件配套設(shè)施在帶給企業(yè)舒適的辦公環(huán)境的同時(shí)，還能給企業(yè)帶來最大限度的成本節(jié)約。
一句話提示：不同企業(yè)對(duì)于硬件設(shè)施的要求其實(shí)大同小異，目前很多寫字樓也標(biāo)榜自己是5A級(jí)寫字樓，企業(yè)在考察樓宇硬件品質(zhì)時(shí)主要需要考慮硬件設(shè)施在后期使用和維護(hù)上的成本。
寫字樓的運(yùn)作要想取得成功，除了良好的硬件作基礎(chǔ)，還需要好的軟件做支撐。對(duì)客戶進(jìn)行人性化的服務(wù)及物業(yè)管理，有助于提升寫字樓品質(zhì)，增強(qiáng)市場競爭力。
相對(duì)酒店的五星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，寫字樓服務(wù)有了明顯的變化，一方面體現(xiàn)在高效的物業(yè)管理上，另一方面體現(xiàn)在對(duì)入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)上。比如，將洗衣送餐這些酒店式服務(wù)改寫為衛(wèi)星會(huì)議、活動(dòng)策劃、會(huì)展中心等服務(wù)。又如，一些新型寫字樓不僅能夠?qū)崿F(xiàn)全天候空調(diào)節(jié)假日無休，而且還在送餐、夜餐甚至代辦員工月票等方面下功夫。
無論是企業(yè)租或買寫字樓，選擇好物業(yè)管理至關(guān)重要，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司直接決定寫字樓的用水、用電、安保、垃圾清運(yùn)、空調(diào)供應(yīng)、車位管理等方方面面的問題。如果購買寫字樓，特別是整購，固定資產(chǎn)就需要自己維護(hù)，可能企業(yè)選擇辦公物業(yè)，一種形式是購買；一種形式是租賃。購買辦公物業(yè)，是企業(yè)的固定資產(chǎn)投資，需精打細(xì)算，租賃物業(yè)相對(duì)來說較為簡單，比較市場租賃價(jià)格、物業(yè)管理費(fèi)、空調(diào)加時(shí)費(fèi)就可以了。企業(yè)在選擇辦公地點(diǎn)的時(shí)候，物業(yè)也是他們關(guān)注的一大要素。
一句話提示：好的物業(yè)管理公司不僅意味著辦公舒適，也同時(shí)意味著辦公環(huán)境的安全。
建筑文化
所謂建筑文化，有點(diǎn)虛無縹緲，畢竟對(duì)于一座現(xiàn)代化的建筑，無法賦予它太多的歷史積淀和文化底蘊(yùn)，但是建筑文化又無時(shí)無刻不在存在著，它時(shí)刻影響著入住的企業(yè)和工作的員工，甚至能影響到小范圍周邊的區(qū)域經(jīng)濟(jì)，最典型的莫過于國貿(mào)中心。正是由于有了國貿(mào)中心，然后有了周邊的商業(yè)聚集，才有了今天的CBD。國貿(mào)中心就已經(jīng)具有了建筑文化，它所代表的就是中國的CBD文化，正是國貿(mào)具有了這種文化內(nèi)涵，所以對(duì)企業(yè)來說，國貿(mào)中心比一般意義上的寫字樓更具有吸引力。吸引他們的并不再僅僅是一座現(xiàn)代化的寫字樓，有時(shí)候企業(yè)選擇國貿(mào)的原因僅僅因?yàn)樗?ldquo;國貿(mào)中心”，這就是一座具有建筑文化的寫字樓的魅力。
其實(shí)聰明的開發(fā)商已經(jīng)注意到了建筑文化對(duì)于一座寫字樓的重要性，抑或許他們沒意識(shí)到，但是在開發(fā)商為了某一地段的“地標(biāo)”之稱展開爭斗的時(shí)候，其實(shí)這就是在塑造寫字樓的建筑文化。一座沒有建筑文化只注重硬件設(shè)施的建筑，就象一個(gè)衣著光鮮而沒有內(nèi)涵的人，人們不愿意同這樣的人交朋友，同樣企業(yè)也不愿意在這樣的建筑里安家落戶。
一句話提示：雖說建筑文化是一個(gè)看似虛無的概念，但這種文化總在建筑的每一個(gè)細(xì)節(jié)傳遞：景觀、設(shè)施、管理……而這些細(xì)節(jié)恰好是折射了建造者和管理者團(tuán)隊(duì)的水平。
新健康辦公主義
非典疫情后，如何營造一個(gè)健康的辦公環(huán)境成為人們掛在嘴邊的議題。建筑體系的防護(hù)性、建筑材料的環(huán)保性、建筑布局的合理性、技術(shù)條件的先進(jìn)性和空間相對(duì)隔離，是當(dāng)前寫字樓開發(fā)中應(yīng)率先解決的問題。此外，如果寫字樓周圍工廠林立，被廢氣環(huán)繞，即使它處于黃金地段，也無人問津。寫字樓周圍最好有大片的綠化和景觀，使得景觀輕松入眼，有利于消解工作疲勞。
原來的企業(yè)選擇寫字樓大多熱衷于摩天大廈、玻璃幕墻、開闊的大堂和5 A級(jí)的豪華寫字間，而現(xiàn)在，隨著社會(huì)的發(fā)展，人們選擇辦公空間的標(biāo)準(zhǔn)，除了考慮地域的資源優(yōu)勢(shì)和升值前景外，還會(huì)更多地關(guān)注辦公地點(diǎn)的生態(tài)環(huán)境。
人性化、綠色環(huán)保、高智能化已成為“新健康辦公主義”的三大要素。由于新型企業(yè)以智力型辦公為主，員工用腦時(shí)間長，辦公時(shí)間相對(duì)較為靈活，需要更多的休閑空間及人與人交流的環(huán)境，因此，辦公空間突破了傳統(tǒng)的“辦公室＋公共走廊”的空間模式，提倡開放式辦公環(huán)境，使空間組合自由化，辦公空間趨于模糊化；其次，在辦公區(qū)內(nèi)設(shè)有更多的公共休閑空間及樓宇內(nèi)立體綠化，且不僅僅只注重外部的環(huán)境景觀，在內(nèi)部的辦公空間中也廣泛引入綠色景觀，巧妙地將自然空氣引入辦公樓內(nèi)，形成健康環(huán)保的辦公空間。
一句話提示：寫字樓的外部環(huán)境是否生態(tài)，內(nèi)部布局是否合理，整體是否符合健康主義現(xiàn)在的確已經(jīng)成了企業(yè)關(guān)注的一大焦點(diǎn)問題，是否實(shí)現(xiàn)辦公中的綠色和生態(tài)，其實(shí)涉及企業(yè)在辦公中的運(yùn)營成本和健康安全問題。
價(jià)格
價(jià)格是開發(fā)商所有努力的終點(diǎn)，而價(jià)格也是選址企業(yè)選擇寫字樓注重的焦點(diǎn)。買賣雙方即使在此前談得再好，在價(jià)格這一關(guān)上談不攏也是白費(fèi)，價(jià)格是買賣雙方矛盾的焦點(diǎn)，到最后價(jià)格又是買賣雙方矛盾與統(tǒng)一的結(jié)合點(diǎn)。
根據(jù)中原地產(chǎn)預(yù)測數(shù)據(jù)顯示，2005年京城寫字樓新增供給量總建筑面積在220萬平方米左右，而新增需求量則將在167萬平方米左右。根據(jù)高力國際的最新研究報(bào)告顯示，短租現(xiàn)象是我國辦公樓市場的一大特色。我國辦公樓租約平均年限為2.5年，遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)市場成熟的國家和地區(qū)的辦公樓租約年限：在一些歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，如美國、英國、澳大利亞等，辦公樓租約年限一般都在5年以上。
一句話提示：其實(shí)長期穩(wěn)定的租期無論對(duì)寫字樓物業(yè)發(fā)展商還是租戶來說都是有利的，企業(yè)可以利用長期租約在價(jià)格上與發(fā)展商談判，有時(shí)這種談判不一定表現(xiàn)為租價(jià)的直接降低，但在免租期和裝修期的租賃上有比較大的迂回空間；而一座樓如果能擁有長期的租戶，入住企業(yè)則可放心“比鄰而居”。